국민주택채권 인터넷뱅킹, 모바일로 매입하기 / 쉬운 셀프등기 채권매입

셀프등기를 준비하면서 돈을 지출해야 하는 업무는 크게 4가지가 있습니다.

1. 정부수입인지 구매
2. 국민주택채권 매입
3. 취득세 납부
4. 등기수수료 납부

이 중에서 1번, 정부수입인지 구매에 대한 것은 이미 지난 포스팅에서 설명한 바 있습니다. 오늘은 2번, 국민주택채권을 매입하는 방법을 소개하겠습니다.

많은 사람들이 셀프등기를 하면서 난생 처음 '국민주택채권'이라는 것을 접합니다. 저도 마찬가지였는데요. 사실은 그게 정상입니다. 우리가 부동산을 매수하고 직접 등기할 때 외에는 국민주택채권을 들어볼 일이 없거든요.

우리나라에서 부동산을 사고 소유권이전등기를 하려면 이 국민주택채권을 매입해야 합니다. 이것도 '채권'이기 때문에 보유하고 있으면 정해진 이자를 받을 수 있지만, 굳이 그래야 할 필요가 없으므로 매입하자마자 즉시매도하는 것이 일반적입니다. (국채이기 때문에 원금손실이 발생할 위험성은 낮지만 금리도 아주 낮거든요.) 이렇게 채권을 즉시매도하면 약간의 수수료만 납부하면 됩니다.

시가표준액, 채권매입금액 확인

국민주택채권을 매입하기에 앞서서, 먼저 시가표준액을 확인해야 합니다. 매입해야 하는 국민주택채권의 금액은 부동산의 시가표준액에 따라 달라집니다. 부동산의 시가표준액을 확인하기 위해 아래 링크를 통해 '국토교통부 주택도시기금' 사이트에 접속합니다.

주택도시기금

그러면 아래 캡쳐화면과 같이 매입대상금액조회 라는 화면이 나옵니다.

매입용도는 가장 위에 있는 부동산 소유권등기(주택, 아파트, 연립)을 선택합니다.

그러면 아래 화면처럼 그 밑으로 대상물건지역과 건물분 시가표준액 항목이 새로 생깁니다.

대상물건지역은 등기할 부동산의 소재지에 따라서 서울특별시 및 광역시 / 그 밖의 지역 중 하나를 선택합니다.

그리고 건물분 시가표준액을 입력하면 되는데요. 우리가 아직은 이 시가표준액을 모르기 때문에 조회해 보아야 합니다. 오른쪽에 있는 공동주택가격열람 또는 단독주택가격열람을 클릭합니다. 매입한 부동산이 아파트, 연립, 다세대 등의 공동주택인 경우 왼쪽에 있는 공동주택가격열람을, 단독, 다가구 등인 경우에는 오른쪽에 있는 단독주택가격열람을 클릭합니다.

저는 아파트를 매입했으므로 공동주택가격열람을 클릭했습니다. '국토교통부 부동산공시가격 알리미' 홈페이지로 연결됩니다. 그러면 아래와 같은 새 창이 뜨는데요.

여기에서 시/도, 시/군/구, 도로명을 차례로 선택하고, 단지명과 동, 호까지 선택합니다. 그리고 아래에 있는 열람하기 버튼을 클릭합니다.

그러면 그 아래로 선택한 아파트 동, 호에 대한 시가표준액을 확인할 수 있습니다.

시가표준액은 매년 새로운 가격으로 바뀌는데, 가장 위에 있는 것이 최신 시가표준액입니다. 이제 시가표준액은 확인했으니 이 가격을 잘 적어두고, 이 창은 닫아도 됩니다.

그리고 아까 국민주택채권 매입금액을 확인하는 화면에서 비어 있던 건물분 시가표준액에 조금 전에 확인했던 시가표준액을 그대로 써 줍니다. 잘 입력했다면 아래에 있는 채권매입(발행)금액조회 파란색 버튼을 클릭합니다.

그리고 나면 아래 화면과 같이 그 밑에 채권매입금액이 표시됩니다. 매입기준은 위에서 입력한 대상물건지역과 건물분 시가표준액에 따라서 어떻게 채권매입금액이 계산되는지를 나타내는데 참고자료일 뿐, 우리에게 중요한 것은 아닙니다.

어쨌든 여기에 기입된 채권매입금액에 해당하는 국민주택채권을 사면 되는데요. 그 아래에 나와있다시피, 5천원 미만은 절사, 5천원 이상은 올림하여 1만원 단위로 채권을 매입해야 합니다. 예를 들어서 계산된 채권매입금액이 84,000원이라면 8만원, 85,000원이라면 9만원의 채권을 매입해야 한다는 뜻입니다.

이 화면에서 확인한 시가표준액과 채권매입금액은 잘 적어두거나 사진으로 찍어두시는 것을 추천합니다. 나중에 등기신청서에도 입력해야 하기 때문입니다.

이제 국민주택채권을 살 단계입니다. 국민주택채권은 현재 우리은행, KB국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행에서 살 수 있는데요. 저는 우리은행을 통해서 매입했습니다. 우리은행은 인터넷뱅킹으로도 매입할 수 있고 모바일 어플리케이션을 통해서도 매입할 수 있는데요. 각각의 방법을 소개하겠습니다.

우리은행 인터넷뱅킹으로 채권매입하기

저는 우리은행에서 국민주택채권을 매입했기 때문에 우리은행을 예를 들어서 설명하겠지만, 다른 은행도 비슷한 방법으로 가능합니다.

먼저 우리은행 홈페이지에 접속해서 로그인을 합니다. 국민주택채권 매입은 자주 이용하는 업무가 아니기 때문에 메뉴를 찾아야 합니다. 우측 상단에 있는 메뉴 아이콘 버튼을 클릭해 주세요.

그러면 아래와 같이 전체메뉴 화면이 나옵니다. 검색바에 바로 국민주택채권을 입력해도 되구요. 메뉴를 찾아서 들어가려면 가장 오른쪽에 있는 기타서비스를 클릭해 주세요.

그리고 화면을 내리다보면 주택도시기금이라는 큰 항목이 있습니다. 여기에서 주택채권을 클릭, 하위 메뉴 중에서 인터넷채권업무(개인인터넷뱅킹)을 클릭합니다.

이제 국민주택채권 관련 업무를 할 수 있는 화면으로 접속했습니다.

접속된 첫화면은 국민주택채권 업무에 관한 설명이 나와 있는 페이지인데요. 상단 메뉴 중에서 주택채권 -> 인터넷채권업무(개인인터넷뱅킹) -> 채권매입을 클릭합니다.

이제 본격적으로 국민주택채권을 매입하는 단계입니다. 채권을 매입하고 즉시매도하면 그만큼 수수료가 발생하는데, 이 수수료는 우리은행 계좌에서 자동으로 출금됩니다. 이 수수료를 출금할 계좌와 비밀번호를 입력해 주세요. 법무사주민등록번호는 입력하지 않아도 됩니다.

화면을 조금 더 아래로 내리면 국민주택채권 매입에 대한 정보를 입력하는 표가 나옵니다. 입력 버튼을 클릭합니다.

화면 위에 아래와 같은 팝업창이 생깁니다. 여기에서는 매입용도, 매입자명, 매입주민(사업자)번호, 매입금액(원), 등기용등록번호, 관리영업점을 입력하라고 나옵니다.

각 항목을 아래와 같이 입력해 줍니다.

1. 매입용도 : 소유권이전
2. 매입자명 : 본인 이름
3. 매입주민(사업자번호) : 본인 주민등록번호
4. 매입금액(원) : 채권매입금액 (반올림해서 만원단위로 입력)
5. 등기용등록번호 : 본인 주민등록번호 한 번 더 입력
6. 관리영업점 : 공란으로 비움

모두 입력하셨다면 아래에 있는 입력 버튼을 클릭해 주세요.

그러면 아까 빈 칸이었던 표에 한 줄이 생기고, 조금 전에 입력한 대로 내용이 들어갔습니다. 내용을 확인한 후 결제금액조회 버튼을 클릭해서 결제 금액을 확인한 후, 확인 버튼을 클릭합니다.

그러면 계좌에서 자동으로 돈이 빠져나가며, 국민주택채권이 매입 및 즉시매도가 되었습니다. 다음 화면에서는 그 내역을 확인할 수 있습니다.

상태는 처리완료, 등록건수 1에 정상건수 1로 표시되었고, 정상적으로 채권 매입 후 즉시매도된 것을 알 수 있습니다. 위 화면에서 상세조회를 클릭하면 그 아래에 더 자세한 정보가 표시됩니다. 조금 전에 팝업창에 입력했던 정보입니다.

그리고 자세히 보면 채권번호라는 것이 있네요. 이렇게 채권 매입이 끝났지만 여기에서 창을 닫으시면 안됩니다. 채권매입 영수증을 출력해서 등기할 때 첨부해야 하거든요.

이번에는 상단 메뉴 중에서 주택채권 -> 인터넷채권업무(개인인터넷뱅킹) -> 채권매입내역조회를 클릭합니다.

그러면 매입한 채권의 목록이 나옵니다. 방금 매입한 채권 역시 목록에서 확인할 수 있습니다. 채권 목록의 체크박스를 클릭해서 선택된 상태로 바꾸고, 영수증 인쇄 실행 버튼을 클릭합니다.

그러면 화면 위에 아래와 같은 팝업창이 뜹니다. 여기에서 아래에 있는 인쇄 버튼을 클릭합니다.

화면에 표시되어 있는 그대로 채권매입내역 공용영수증이 출력됩니다. 이 영수증을 등기소에 가지고 가서 제출하면 됩니다. 참고로 채권매입금액은 추후 이 주택을 양도할 때, 양도소득에서 공제됩니다. 그렇기 때문에 이 영수증을 2부 출력해서 한 부는 따로 보관해 두시는 것이 좋습니다.

우리은행 모바일로 채권매입하기

이번에는 우리은행 모바일 어플리케이션에서 국민주택채권을 매입하는 방법을 소개하겠습니다. 이 방법은 위에서 설명한 국민주택채권 매입 및 즉시매도 업무를 동일하게 모바일 어플로 할 수 있다는 점에서 편리하기는 합니다만, 결국 등기소에 접수하기 위해서는 채권매입내역 영수증을 프린트해야 합니다. 그래서 모바일로 미리 채권 매입을 할 수는 있지만, 그렇게 매입한 후, 결국 PC 인터넷뱅킹에서 매입내역을 조회하고 인쇄하는 과정을 거쳐야 하는 불편함이 있습니다.

우리은행 모바일 어플리케이션을 실행하고 로그인합니다. 그리고 가장 오른쪽 하단에 있는 전체메뉴 버튼을 클릭합니다.

다음 나오는 화면에서 왼쪽에 있는 고객지원/부가서비스 메뉴를 클릭합니다.

그리고 나오는 부메뉴 중에서 부가서비스를 클릭합니다. 메뉴 항목이 많아서 조금 아래로 스크롤을 내려야 보입니다.

다음 나온 화면에서 국민주택채권(대리인)을 클릭합니다.

그러면 아래 화면처럼 하위 메뉴 항목이 열리는데요. 이 중에서 채권매입을 클릭합니다.

이제 본격적으로 채권을 매입할 수 있는 화면에 들어왔습니다. 이 화면에서는 채권매입에 대한 정보를 입력해야 합니다. 출금계좌번호, 계좌비밀번호, 매입용도, 매입자명, 매입주민등록번호, 입력금액, 등기용등록번호, 관리영업점, 법무사주민등록번호를 입력해야 합니다.

정보를 아래와 같이 입력하면 됩니다.

1. 출금계좌번호 : 수수료를 출금할 계좌를 입력
2. 계좌비밀번호 : 위 계좌의 비밀번호 입력
3. 매입용도 : 소유권이전
4. 매입자명 : 본인 이름
5. 매입주민등록번호 : 본인 주민등록번호
6. 입력금액 : 채권매입금액을 입력 (반올림하여 만원 단위로 입력)
7. 등기용등록번호 : 본인 주민등록번호를 한 번 더 입력
8. 관리영업점 : 공란으로 둠
9. 법무사주민등록번호 : 공란으로 둠

이렇게 입력하고 총결제금액 옆에 있는 결제금액조회 버튼을 클릭하면, 실제로 출금될 수수료가 표시됩니다. 이 금액을 확인하고 가장 아래에 있는 확인 버튼을 클릭하면 모든 단계가 끝납니다.

이렇게 모바일 어플로도 국민주택채권을 매입할 수 있습니다. 하지만 위에서 말씀드렸다시피, 결국 국민주택채권을 매입한 후 영수증을 출력해서 등기소에 제출해야 합니다. 그렇기 때문에 이렇게 모바일로 국민주택채권을 매입하셨다면 인터넷뱅킹으로 로그인해서 채권매입내역을 조회하고 영수증을 인쇄하셔야 합니다.

주의할 점! 시가표준액이 바뀔 수도 있다

마지막으로, 주의할 점을 말씀드리겠습니다. 이 부분을 확인하지 않고 실수가 일어나면, 당일 당황할 수도 있으니 꼭 확인해 주세요.

국민주택채권 매입금액을 조회하는 화면에서 확인하셨겠지만, 매입금액의 기준이 되는 시가표준액은 매년 바뀝니다. 그런데 국민주택채권을 매입하는 시점에 조회한 시가표준액과 취득세를 납부한 날의 시가표준액이 달라진 경우에는 문제가 발생합니다.

예를 들어서 올해(2021년) 4월 10일에 부동산 매매계약을 했고, 잔금일은 5월 10일이라고 가정하겠습니다. 그리고 4월 20일에 국민주택채권을 매입했다면 어떻게 될까요?

아래 국토교통부의 보도자료 발표를 보면 알 수 있듯이, 2021년 공동주택 공시가격은 4월 29일에 결정 및 공시되었습니다.

국토교통부에서 알려드립니다

그래서 2021년 4월 20일에 국민주택채권을 매입할 당시 '국토교통부 부동산공시가격 알리미' 홈페이지에서 조회했을 때는, 아직 2021년의 시가표준액이 결정되기 전이었으므로 2020년의 시가표준액이 조회되었을 것입니다.

이 2020년 기준 시가표준액에 해당하는 국민주택채권을 매입했다면, 잔금일인 5월 10일에 취득세를 납부하고 등기 접수를 하러 가면 등기소에서 받아주지 않습니다. 취득세납부서에는 새로 발표된 2021년 기준 시가표준액이 기재되어 있는데, 납부한 국민주택채권의 기준금액은 2020년의 시가표준액이기 때문입니다. 이 경우에는 차액에 해당하는 만큼의 국민주택채권을 추가로 매입해야 합니다.

그러므로 만약 잔금일 전에 공시가격이 바뀐다면, 바뀐 공시가격을 기준으로 국민주택채권을 매입해야 한다는 사실에 주의하시기 바랍니다. 착오를 줄이기 위한 가장 확실한 방법은 잔금일 당일에 취득세를 먼저 납부한 후, 취득세영수증에 있는 시가표준액을 보고 그에 해당하는 국민주택채권을 은행에 직접 가서 매입하는 것입니다. (법무사가 등기 업무를 대신할 때에도 이렇게 합니다.) 다만, 이미 해당 연도의 시가표준액이 발표되었다면 미리 매입해도 무방합니다.

참고로 공동주택의 공시가격은 매년 4월 말에 발표됩니다. 단독주택, 오피스텔 등의 경우는 그 시기가 다르니 꼭 미리 확인하시기 바랍니다.

마지막으로 한 번 더 강조하겠습니다. 꼭 기억하시기 바랍니다. 국민주택채권을 매입해야 하는 기준이 되는 금액은 취득세영수증에 찍혀 있는 시가표준액입니다. 취득세 납부 이전에 국민주택채권을 미리 매입하는 경우, 지난 해의 시가표준액을 기준으로 한 금액을 매입하지 않도록 해야 합니다.